新政後的滬深樓市：售樓處熙熙攘攘

證券時報記者 吳傢明 陳雨康

近日，上海、廣州、深圳相繼宣佈調整優化房地產政策措施，特別是房貸政策的調整引起市場關註。據不完全統計，截至5月底已經有25個省市明確下調首套房、二套房首付比例，除瞭一線城市上海、深圳外，其他省市均調整至15%、25%。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，深圳最低首付比例為20%和上海一致，這說明一線城市正全面進入降首付、降利率的重要階段，對後續構建全方位寬松的房貸政策環境具有積極的作用。在房貸新政逐步得到落實後，上海和深圳樓市出現哪些變化？為此，證券時報記者對兩地市場進行瞭實探。

售樓中心熙熙攘攘

剛剛過去的周六，證券時報記者來到上海浦東中環和外環之間的某在建樓盤售樓處，隻見售樓大廳人聲鼎沸。由於參觀人數過多，工作人員難以抽身，看房者被要求在前臺登記後，等待“湊足一撥人”，才可以被帶進樣板房。

據工作人員介紹，該樓盤在今年3月首次開盤後，剩下一批房源可以直接認購。二次開盤涉及的幾棟洋房和高層，預計在下周開始認籌，目前正處於建檔階段。

“現在看起來，二開也是要搖號。其中，高層邊套戶型最為搶手，估計中簽率在50%左右；洋房的房源總體很少，尤其是大戶型洋房的中簽率可能更低。”該工作人員稱。

值得註意的是，由於該樓盤為外環內新房且單價較高，屬於中端改善型小區，主要吸引的是置換而非剛需群體。

盡管看房現場一片熱鬧，成交情況卻不容樂觀。記者查詢上海市房地產交易中心的一手房信息發現，該樓盤今年3月開售的總套數292套，其中已售總套數165套，可售總套數127套，去化率不到60%。

同一天，上海浦東外環外的另一在建樓盤則更顯得門庭若市。記者走進售樓中心看到，預約看房的隊伍已排到大門口。據瞭解，由於每平方米單價最低接近5萬元，且地處外環外，該樓盤主要吸引年輕剛需人群。

“我們5月份已經開盤，現在10樓以下的基本上賣完，隻剩下10樓以上的高層。”樣板房內駐守的工作人員介紹道，從戶型來看，100多平方米三室的戶型比較暢銷，80多平方米的小戶型則相對冷門。

另一位工作人員表示，當天簽約的套數接近10套。5月27日上海調整住房限購政策後，看房人數明顯增多，成交情況也略有提升。

記者查詢上海市房地產交易中心的信息發現，該樓盤在5月中上旬開盤，總套數338套，其中已售73套，可售總套數265套，去化率僅22%。

看房者薇薇安告訴記者，她屬於非戶籍單身人士，目前考慮購買外環外新房或外環內二手房，但正在二者之間猶豫。“最近看的外環外新房普遍地段較偏，通勤隻能自駕，且高層住宅公攤面積較大，將來接父母來住會顯得擁擠。而外環內‘老破小’雖然交通便利，但流動性差，且父母也不太支持購買‘老破小’，說‘還不如老傢’。”

“哥，太倉的房子還考慮嗎，太倉南站附近，現在上海的公積金可以還江蘇的房貸瞭……”周六清晨，“滬漂”小秦被房產中介的電話吵醒。他仍記得，幾年前太倉開通直達上海的高鐵，使它成為昆山之後最適合跨省通勤的環滬城市，太倉樓盤的宣傳單便源源不斷地湧入上海的各大地鐵站。此後，小秦便時不時收到太倉當地樓盤或中介打來的電話。

不過，隨著近兩年樓市愈發低迷且上海限購政策不斷松弛，太倉樓盤打來電話的頻率越來越低。近日上海發佈瞭《關於本市住房公積金提取償還長三角異地住房公積金貸款有關政策的通知》，明確在一定條件下購房者可以提取上海公積金來支付江浙皖三地的購房貸款。

“現在上海限購政策已經逐步放開，單身非戶籍人士可購買外環外新房和二手房以及外環內二手房，環滬地區的吸引力正不斷下降。”小秦說，“當然，價格還是環滬城市有絕對的優勢，上海外環一房的總價，可以換昆山、太倉的兩房乃至三房，且高鐵通勤也比較方便。但我暫時不會考慮環滬城市的房子。”

加快購房者入市步伐

而在深圳市場，今年5月可以說是近幾年來深圳樓市政策出臺最密集的一個月，包括實行“分區調控”、部分區域非深戶社保年限縮短至1年、跨行“帶押過戶”資金免費監管、下調公積金房貸利率、下調首付比例和商貸利率等。

樂有傢研究中心數據監測顯示，5月深圳一手住宅網簽2009套，全市過戶成交3963套二手住宅，環比下跌5%，同比上漲42%。不過，所有門店交易數據顯示，5月簽約的二手住宅套數環比上漲超30%，同比上漲超110%。從門店成交數據來看，5月深圳二手房市場比4月更好。近3個月，深圳二手房全月網簽水平均維持在5000套左右，雖有波動但基本接近“榮枯線”水平，可見市場交易量漸趨穩定。與逐步回歸正常的交易量相比，價格繼續小幅下挫。5月深圳二手房成交價格為每平方米6.27萬元，環比下跌1.3%，對比4月跌幅有所收窄。

從業8年多的深圳經紀人小陳最近幾天都在忙著把首付比例和利率下調的消息發給有買房和換房需求的客戶。“每次政策利好都會推動一波成交，這次也是一樣，尤其是對於置換的客戶來說，這兩天周末的看房量比上周末又增加近20%。”小陳告訴記者，“不過，對於置換客戶來說，首付比例帶來的影響不大，他們更關心的是價格。”

在深圳南山長嶺陂地鐵站附近的一處新房項目的營銷經理表示，自從深圳宣佈首付比例下調之後，客戶到訪量就明顯增多，由於項目是準現樓狀態加上開盤當天折扣最低達到86折左右，開盤當天購房者就非常踴躍，直到晚上選房還沒有結束。有參與的購房者表示，對於“性價比”較高的房源，新政會加速自己的入市信心和步伐。而處在限購“放松”區域的深圳龍崗區，記者看到一處準備開盤的新房項目正在佈置現場，銷售人員也告訴記者，目前認籌的情況好於預期，但開盤折後價格已經幾乎回到2023年的水平。

記者發現，最近有龍崗和龍華區的新房發佈海報稱，6月1日開始將收回部分折扣。對此，業內人士表示，收回折扣隻是開發商常用的“逼定”手段，就是催促客戶下定金。實際上現在的深圳新房項目樓盤都在抓住機會推貨。“隻要購房者願意買，該有的優惠還是會想辦法給到。雖然市場好起來瞭，但整體還不如去年行情。”龍華區一處新房項目的營銷負責人告訴記者。

市場將進入政策兌現期

5月，監管部門落地多項舉措，包括降低首付比例下限、取消首套和二套房貸利率下限、降低公積金貸款利率、設立3000億元保障性住房再貸款支持各地收購房企已建成未出售的商品房等。

根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調查數據，今年5月百城二手住宅平均價格為每平方米14870元，環比下跌0.70%，已連續25個月下跌，當前業主“以價換量”帶動百城二手住宅價格繼續下探，市場成交整體延續三四月活躍態勢，規模維持一定水平。百城新建住宅平均價格為每平方米16396元，環比上漲0.25%，同比上漲1.33%。受部分城市優質改善項目入市帶動，百城新建住宅價格環比結構性上漲。

中指研究院認為，總體來看當前各地方政府正積極落實“517樓市新政”，預計多數城市首付比例將下調至政策下限，並取消房貸利率下限。展望未來，隨著核心一二線城市逐步落實各項舉措，市場有望進入政策兌現期，但市場恢復節奏仍依賴於居民收入預期的轉變。同時，若地方國企收儲已建成未售商品房等消化存量的政策能夠較快落地，也將對改善房企現金流、化解行業風險起到積極作用。