房貸還款方式卷出新花樣，“先息後本”重出江湖遇冷

近期，市場上各類與“先息後本”相關的小作文盛傳。

多傢媒體報道平安銀行在房貸業務宣傳中，提及“二階段還款”“氣球貸”等有爭議的先息後本的還款方式。據瞭解，“氣球貸”的概念如同字名，即根據氣球“前小後大”的形象來形容還貸金額“前小後大”。“氣球貸”還款方式下，允許借款人在貸款初期享受較低的月供，但在約定期限結束時需一次性還清剩餘的本金和利息。

記者調查梳理發現，除平安銀行外，建設銀行、工商銀行、郵儲銀行等多傢銀行也有房貸“先息後本”還款方式存在。例如，建設銀行的“輕松供”“尾期還”，興業銀行的“隨薪供”等。與普通的等額本息相比，這類還款方式在前期月供壓力更小，但綜合利息將有一定上浮。

上述還款模式多在2023年上線，目前多數仍存在。與此前曾被監管叫停的模式不同，這些還款方式存在一定風險控制安排，在還款時間、用途上有限制。

不過，記者從多個銀行客戶經理處獲悉，這類還款模式上線後，客戶咨詢量並不大，對銀行業績的提振作用也相對有限。

創新的“先息後本”還款模式

據瞭解，與經營貸先息後本的還款方式不同，這類個人按揭貸款“先息後本”還款方式出於風險控制，多存在時間、金額、用途上的限制。

例如，平安銀行在官微推文中介紹的“二階段還款”。如采用該還款方式，可在前三年內按月付息、無須償還本金，在剩餘貸款期限按月等額本息還款。

不過記者於昨日致電廣州某網點時，該客戶經理稱暫不瞭解此類還款模式。

▲圖片來源：平安銀行官微

與之類似的還有建設銀行。記者從該行廣東某分行網點客戶經理處獲悉，該行曾推出過“輕松供”“尾期還”兩類賬單計劃，目前仍存在，需要經審批才可使用。

該行歷史宣傳資料顯示，“輕松供”最長可選擇24個月期限，在此期間每個月本金部分隻需要1元，按月繳納利息。剩餘本金將順延至第三年償還；而“尾期還”則是借款人在申請個人住房貸款時，可以選擇保留一定比例的尾款本金（最高為30萬元且不能超過貸款總金額的30%），該部分保留的尾款本金在提前還款或是貸款到期時結清本金及利息即可。

而也有銀行在用途上“設限”。平安銀行5月底在官方微信端宣傳個人按揭“氣球貸”還款方式。該還款方式下，借款人需按約定的總期數(固定20年)計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩餘本金。平安銀行在後續對媒體表示，“氣球貸”還款方式僅適用該行個人商住兩用房按揭業務。

據記者不完全統計，約有5傢銀行在2023年曾密集上線此類賬單計劃，其中多數目前還存在，隻是咨詢者較少。

一名資深地產人士告訴記者，因為存在期限、金額、用途等多重限制，上述先息後本的還款方式本身杠桿加得並不大。與多年前被監管叫停的“氣球貸”有一定區別。比如，在2010年以前，有些銀行的氣球貸的還款方式可運用於住宅，目前僅運用於商住兩用房；另一方面，早期個人按揭“氣球貸”在第一個借貸周期到期後，可展期至下一個周期。目前的這一“氣球貸”模式在宣發資料中並未指出該點。

利息增多

與常規的等額本金、等額本息相比，上述“先息後本”的還款模式有何差異？有業內人士分析，這種模式最大的用途就是提供“緩沖期”，在最開始的時間內月供壓力較小。但其實際支付的本金和利息總額更高。

以上述某國有行的“輕松供”產品為例，假設貸款100萬元、還款期限30年，利率3.5%。常規的等額本息還款法，月供需要4490元。但如在前兩年使用“輕松供”，則每月隻要還1元本金，月供在2800元～2900元。

但整體看，等額本息法最終需支付的本金、利息合計為161萬元，而“輕松供”因為延後償還本金，最終需支付的本息約為167萬元。

“氣球貸”的情況也類似。以上述“氣球貸”還款方式為例，假設貸款100萬元、還款期限5年，年化利率5%。等額本息法下，月供為18871元；而如選擇“氣球貸”的還款模式，則月供為6599元（除最後一期外），遠低於前者。

但整體看，采用等額本息法，客戶需要支付的利息為13.2萬元，而“氣球貸”需要支付的利息為23.08萬元，相差約10萬元。

記者註意到，上述還款方式多在2023年密集上線，上線不久後就“偃旗息鼓”，市場反響平平。

“本金延後時間長瞭，利息就會變多。”廣州購房者寧麗（化名）告訴第一財經記者，自己曾經因為短期資金周轉困難，權衡過利弊，但最終因為利息增加太多而放棄。

在她看來，這種模式本質上屬於“延期還款”，在目前市場行情下大部分的接受程度都較低。

受訪的多名銀行客戶經理也印證瞭寧麗的說法。“都是雷聲大，雨點小。”福建某股份行客戶經理告訴記者，這一業務曾經在2023年重點宣傳過，但他入職以來還沒辦理過這一業務。前來咨詢的客戶大多瞭解瞭利息情況後就沒有“後文”瞭。

而一傢國有行的資深客戶經理則表示，她近年隻經手過五單先息後本類業務，其中四單是在2023年與某樓盤聯合做宣傳活動期間辦理。

另一個可側面印證的現象是，與“輕松供”“氣球貸”等創新“先息後本”模式在市場不溫不火不同，2023年前後，提前還貸客戶的數量與規模卻在激增，熱度空前。

上述國有行客戶經理告訴記者，一冷一熱背後，實際和房地產市場、宏觀環境的變化相關。存款利率下行、樓市遇冷，大傢都更傾向於提前還款。“輕松供”這種延期還款的模式並不符合當前行情。

在她看來，一般隻有在房地產市場火熱的階段，這種創新的先息後本的還款模式才會比較受歡迎。很多客戶會因為看好樓市未來漲勢，想抓緊上車，短期內加大資金杠桿。

是否合規？

業內普遍認為，上述模式近年“重出江湖”，或與銀行房貸業務逐漸縮水、業績壓力增大有關。房貸規模縮水、利率內卷至極限背景下，不少銀行通過各類創新產品試圖突圍“攬客”。

根據2023年財報，國有六大行個人住房貸款（按揭貸）餘額合計約為26.43萬億元，同比減少約5166億元。

“隨著按揭貸款利率的持續調降，按揭貸款資產的利差也已經下降到較低的水平，銀行卷‘價格’的空間越來越小。”華福證券研究所金融首席分析師張宇認為，各傢銀行勢必會不斷優化產品設計以及改善服務體驗等來爭奪客戶。先息後本的還款方式能夠減輕居民前期還貸的壓力，滿足新市民購房安居需求，在當下產品中具備創新性，預計未來各傢銀行會推出更多的創新舉措來吸引客戶。

銀行躍躍欲試創新房貸產品背後，這類創新的“先息後本”還款方式是否合規？資深金融監管政策專傢周毅欽對第一財經記者表示，此前在房地產政策趨嚴時，“先息後本”的還款方式確實有一定的打擦邊球嫌疑，被一些炒房客所利用，放大購房杠桿，有些銀行也因此被監管叫停此類金融服務。但近年來，房貸政策不斷放松，金融監管部門、地方政府、商業銀行合力促進房地產業重回增長通道。商業銀行在合法合規的大前提下，在自身經營權限內，可以對個人住房貸款業務進行金融創新，例如采取更加靈活的還款方式等。

易居研究院研究總監嚴躍進也持相似觀點。他認為鑒於今年房貸政策歷史上最為寬松，且購房者的收入狀況出現瞭很多變化和新情況，所以此類創新的關鍵在於，能否和還款能力匹配且不出現違約風險。從這個角度看，建議風控能力強且信貸質量管控能力強的銀行，可以進行試點和營銷。

嚴躍進也對記者表示，關鍵在於信貸的投放和還款能力匹配。若是按最近兩年的還款者的收入狀況看，確實會呈現先低後高的情況，這也就是所謂的“前小後大”，這一點和“氣球貸”的“前小後大”是比較匹配的，所以其本身和居民傢庭或購房者的收入狀況有一定的相似性或匹配度。但不建議不評估購房者的收入狀況，隨意發放此類貸款，其很容易造成一種錯覺，即還款壓力不大。因為若是後續收入狀況不及預期，其壓力會變得越來越大，會產生不可控的貸款違約和金融風險問題。

“建議對申請貸款的人從職業情況、工作年限、工資收入和零工收入、信用狀況、產業情況、過往購房情況和貸款情況等角度進行，細化不同群體的收入曲線結構和趨勢，以更精準推進差異化和個性化的房貸還款計劃和產品。”嚴躍進說。