與新增房貸利差接近1個百分點，存量房貸利率還會下調嗎？

“能不能把存量房貸也一起降瞭？”

近日，多地響應房貸新政，將首付比例和房貸利率的優惠提至新高度。隨之而來，新增房貸與存量房貸間利差擴大，網友們“降存量”的呼聲漸起。存量房貸會不會下降？是否會引發新一輪提前還貸潮？

有專傢指出，因凈息差進一步收窄等因素，存量房貸短期內再次下調存在客觀困難，但在刺激消費、擴大內需的政策需求下，繼續下調的趨勢不會改變。

存量房貸利率下調呼聲起

自5月17日房貸新政發佈以來，多地購房門檻大幅下調，力度空前優惠，首套房貸利率下限基本降至3.25%至3.5%區間，二套房貸利率也多數進入“3”時代。與此同時，高加點的存量房貸與新增住房貸款之間的利差也進一步拉大。存量房貸利率降不降？社交平臺上呼聲漸起。

日前，已有地方對此作出回應。據悉，有深圳市民就調整優化個人住房貸款利率下限咨詢“深圳12345熱線”，相關部門在回復中表示，按照因城施策原則以及關於調整優化個人住房貸款利率下限的有關規定，結合深圳實際，2024年5月29日之前發放的存量房貸利率仍執行當時的利率下限政策。

為何“降存量”呼聲漸起？

小艾（化名）也是眾多存量房貸客戶之一，本輪利率優惠落地後，她所在城市的首、二套房貸款利率下限分別降至3.25%和3.75%。2023年初，小艾買下瞭第一套房子，彼時的貸款利率為6.15%，經過去年存量首套房貸利率下調後，她的月供少瞭不少，目前的年化利率是4.2%，但仍高於此次調整後的二套房貸款利率，較最新的首套房貸利率下限則相差近1個百分點。“以等額本息還款方式粗略估算，如果可以按照當前最低利率還款，大約可以少支出近30萬元利息。”小艾告訴記者。

“最近咨詢存量房貸的客戶很多，但目前還沒有調整存量貸款利率的消息。”上海某銀行的一位客戶經理表示，“新增首套房貸款和存量房貸的利差的確是挺大的，之前上海首套房貸款利率在LPR（貸款市場報價利率）+35BP（基點），大概在4.65%左右，現在最低能降到3.5%，幾十萬的利息是可能省出來的。如果確定調整存量房貸利率，對於我們業務的影響也會比較大。”

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，如果從市場化的原則來看，在房地產市場上升時期貸款買房，信貸額度是有限的，國傢要控制資金流入房地產的規模和比例，獲取信貸資源的成本自然更高，如果以市場下行或是別人貸款成本更低為由而要求“退還”，顯然是不合適的。

“當然，從政策角度來看，如果需要刺激內需、鼓勵大傢消費、保持銀行住房貸款的穩定，那麼肯定還是要調降存量貸款利率的。”李宇嘉指出。

息差收窄帶來存量下行壓力

5月31日，國傢金融監督管理總局發佈瞭2024年一季度銀行業保險業主要監管指標數據情況。數據顯示，繼去年四季度末商業銀行凈息差首次低於1.7%（降至1.69%）後，今年一季度持續收窄15個基點至1.54%。

光大證券首席銀行業分析師王一峰認為，一季度凈息差收窄主要是受資產端拖累，包括LPR下調累積效應及有效信貸需求不足影響下，新發放貸款收益率承壓；居民加杠桿意願相對不足，收益率相對較高的零售信貸定價受到較強擠壓；伴隨著前期高定價貸款陸續到期續作，息差面臨較大資產端滾動重定價壓力；存量按揭利率一次性下調對息差形成沖擊等。

“不過，伴隨著年初重定價、存量按揭利率下調等因素得以消化、存款‘降息’紅利進一步釋放，息差收窄壓力有望顯著緩釋，後續銀行體系凈息差或迎來拐點。”王一峰指出。

銀行凈息差的持續收窄，難免給存量房貸利率調整帶來壓力。

李宇嘉指出，存量房貸利率下調的困難主要來自於銀行的資金成本問題。當前銀行凈息差在不斷收窄，經營成本在上升，且銀行本身也有上繳利稅、資產保值增值等任務和考核。在增量貸款已充分降低且去年存量貸款也已調降的情況下，客觀上存在短期內再次下調的困難。

“但這些不會改變下一步降低存量房貸利率的趨勢。新一輪調降存量房貸，需要央行降準、降息，這些在此前會議中已有指示。”李宇嘉直言，“降低存量房貸利率，形成存量和增量貸款利率連環下行的預期，有利於減緩提前還貸的傾向，有利於居民增加貸款持有，比如首套房保有且不提前還貸的情況下，增加用貸款買二套房的傾向。”

新增房貸與存量房貸利差增大，會否引發新一輪大規模的提前還貸？

“如果未來存量房貸利率沒有調降，可以預見提前還貸潮肯定是會出現的，因為對於此前的購房者而言，機會成本太高瞭。”李宇嘉分析，“當前理財產品、定期存款的收益率在下降，隻有2%至3%，但房貸的成本可能在3%至4%，這時候如果減少高成本的貸款轉而購買理財或存款，相當於是獲得瞭收益，所以必然會出現提前還貸的現象。不過，從去年至今，提前還貸的現象出現已久，且很多人的收入預期都在減弱，未來不一定會發生大規模的提前還貸潮。”