抄底與化債兼而有之 險資頻頻出手不動產項目

證券時報記者 劉敬元

購買不動產，險資動作接二連三。

近日，市場上又傳來陽光人壽投資合肥萬達廣場項目、國壽買入遠洋集團旗下項目公司股權及債權的消息。業內人士稱，近年險資頻頻投資不動產，既有抄底配置的思路，也有債務置換的考慮。

又出資31億元

國壽入股遠洋項目

6月7日，遠洋集團（03377.HK）公告稱，其關聯方中國人壽及中國人壽集團擬合計出資約31億元，收購遠洋旗下一項目公司49.895%的股權及相應的債權。該項目公司主要從事物業發展，主要負責頤堤港二期項目的開發與運營。頤堤港二期位於商業氛圍濃厚的北京市大望京商圈，擬開發為旗艦級商業綜合大廈。

此前，國壽系曾入股過世茂旗下的珠海項目公司。去年9月，世茂集團公告稱，擬出售珠海綜合體項目公司——珠海世茂新領域公司51%股權，總價為39.1億元，受讓者為項目合營聯營企業，背景主要為中國人壽系。

據瞭解，珠海世茂新領域的主要業務為發展位於珠海的綜合商業及商用綜合體開發項目。該項目占地面積約為22.56萬平方米，目前正分為六期進行開發，包括酒店式寫字樓、商業物業、酒店及展會中心。開發項目一期包括7棟酒店式寫字樓，2023年末前開始陸續交付；開發項目二期包括8棟酒店式寫字樓，現時正在施工。

目前，該項目的後續階段處於規劃方案論證階段，後期將陸續開發建設。

合肥萬達廣場換股東

陽光人壽悄然入局

根據天眼查信息，5月31日，合肥萬達廣場商業發展有限公司變更股東，原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商管”）退出，蘇州聯商壹號商業管理有限公司接盤，成為新的唯一股東，認繳出資額約2.1億元。穿透股權來看，陽光人壽是此次出資的“大金主”。

“王健林專門去過陽光進行溝通。”業內知情人士稱，在此之前已聽聞陽光保險方面一直在與萬達接觸洽談。

王健林執掌的萬達集團，去年以來開始出售旗下核心資產萬達廣場進行自救，險資是重要買傢。在陽光人壽之前，已有多傢險資機構投資瞭位於上海、北京等地的萬達廣場項目。

去年12月，曾有媒體報道，萬達商管方面透露，擬出售旗下位於一、二線城市的萬達廣場以換取流動資金，並表示正在和險資機構洽談。

根據目前公開信息，萬達商管向險資轉讓的萬達廣場包括上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場等。去年9月，大傢保險、橫琴人壽聯手投資瞭位於上海的周浦萬達廣場項目。

今年4月，北京萬達廣場實業有限公司原100%持股股東大連萬達商業管理集團股份有限公司退出，新股東有兩傢，即坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）持股99.99%，坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司持股0.01%。其中，控股股東背景即為新華保險與中金資本簽署協議共同設立規模為100億元的不動產投資基金，新華保險作為有限合夥人認購99.99億元。

多傢險企接連出招

抄底與化債兼而有之

上述動作，是近年險資掃貨不動產的延續。

從公開信息來看，已有多傢險企接連出招。今年1月，友邦人壽以24億元的總對價收購北京朝陽區（CBD）“凱德·星貿”項目的控股權，這是友邦繼去年初以50.3億元拿下上海北外灘金融中心地標項目後，又一次直投地產項目。

今年2月，在陜西西安高新區2024年招商引資暨項目建設大會上，中郵保險投資的西安啟迪中心項目簽約，這是繼北京安定門項目之後，中郵保險開啟的第二個不動產投資項目。去年9月，中郵保險曾斥資42.56億元購入位於北京市東城區安定門的中糧·置地廣場項目。

不僅大型險企，中小險企也有投資不動產的舉動。例如，長城人壽以10.2億元購入北京辦公物業——新街高和，該項目總建築面積約為2.8萬平方米，包含商業和寫字樓。

一位市場化私募股權基金人士曾向證券時報記者分析，對險資而言，一直尋求的就是能有穩定現金流回報的資產，現在地產類資產“便宜”，屬於適合加大投資的階段。

對於險資持續增加不動產投資的現象，某保險機構的首席投資官稱，整體上，險資對不動產有一定配置需求。一方面，可以發揮長期險資能穿越周期的優勢，在經濟下行壓力下投向不動產，支持不動產市場融資需求；另一方面，通過“抄底”投資，既享受持有期收益，又能待市場回暖後實現資產增值。

從當前的險資投資情況看，相關險資人士稱，各傢機構情況可能有所不同，有的投資是基於抄底配置思路，也有的投資實際是屬於債務置換的考慮，不同情況的收益率水平存在一定差別。

某險資人士向證券時報記者介紹，一般而言，大型保險機構具有一定專業投資能力，能夠直接對不動產進行投資。中小型機構則可以通過不動產基金間接投資，持有期的區間收益主要來自於底層資產出租、運營等收益，而具體收益與項目區位、運營情況及交易結構設計等不無關系。