“以房養老”緣何叫好不叫座？

張銳（中國市場學會理事、經濟學教授）

從2014年6月原中國保監會發佈《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，到兩年後原銀保監會做出將反向抵押養老保險擴大到全國范圍的決定，“以房養老”至今在全國已推行瞭整整10年之久。統計數據顯示，目前“以房養老”在全國共獲得瞭147戶傢庭的214位老人參與，平均每年隻有15戶傢庭約22位老人參與“以房養老”，而從供給端參與主體看，雖有幸福人壽和中國人保等4傢保險公司早已獲得瞭開展“以房養老”業務的資格，但實際隻有幸福人壽一傢推出瞭名為“幸福房來寶”的在售產品，同時商業銀行、信托公司等金融機構均沒有在“以房養老”市場試水任何業務，“以房養老”顯然未能收到政策的預期成效。

全球范圍看，“以房養老”運作最為完善、最具有代表性的還是美國，目前參與人數占比為2%。數據顯示，截至2023年底我國60歲及以上人口已達2.97億，參照美國的占比數，我國老年人參與“以房養老”的人數可達594萬。當然，不是所有老年人都有資格參與“以房養老”，其中擁有自己可以獨立支配的房屋產權是最基本的前提，而且農村的老年人即便對房屋擁有絕對的占有權與處置權，但由於房屋價值低以及變現程度差，金融機構也不會選擇其作為商業合作與開發對象，這樣，能夠參與“以房養老”的就隻剩部分城市老年人，由此也決定瞭“以房養老”的小眾市場特征。

根據中國人民大學的調研報告，目前國內城市擁有住房的老年人比例為87.75%，其中6.94%的老年人擁有2套住房；與此同時，我國60歲至69歲的低齡老年人居多，擁有1套住房的比例為80.63%，更具備選擇“以房養老”的財產優勢與年齡優勢；另外，報告顯示國內城市處於獨立居住（一個人獨居或與老伴同住）狀態的城市老年人占比65.4%，僅26.8%的老年人當前居住狀態是與子女同住，這部分人更利於金融機構進行充分挖掘並將其培養成“以房養老”的重點客戶。

目前我國一方面老年人口越來越多，另一方面國內養老金的支付壓力卻越來越重，按照中國保險行業協會發佈的研究報告預測，2025—2030年我國將出現8萬億—10萬億元的養老金缺口，且這個缺口會隨著時間的推移進一步擴大，由此可能拉低養老金的替代率。目前來看，國內基礎養老金的替代率不到50%，低於世界銀行所確立的全球平均水平20個百分點，雖然養老金發放水平已經連續多年提高，但目前國內城市平均養老金最多也隻有3600元左右，這樣的養老金收入對於絕大多數城市的老年人來說隻能滿足基本的生活開支，試圖藉此改善生活質量不具可行性。

由於“以房養老”業務聚焦於增加養老金收入、終身領取以及居傢養老三大養老核心需求，首先可以在盤活存量房產的基礎上，改變許多老年人“房產富人、現金窮人”的狀態，為老年人提供補充性養老金收入，並有效彌補養老金收支的缺口；與此同時，金融機構並不參與“以房養老”的房產增值收益分配，同時還負責“兜底”，由此將老年人參與“以房養老”的風險降至零；更為重要的是，“以房養老”與“居傢養老”和“社會養老”並行不悖，一方面確保老年人在熟悉的社區與傢庭環境中生活得更為輕松與更加體面，另一方面還可以增強老年人購買商業養老院服務的財務底氣。

那麼，為什麼聽上去十分不錯的“以房養老”會在實際中受到冷遇？

首先，目前尚存的制度缺陷對“以房養老”產生瞭不少羈絆。一方面，我國法律明確規定城市住宅土地使用權年限為70年，而“以房養老”所抵押的房子大多實際所有與使用的年限已然不短，70年產權到期後房屋到底歸誰以及相關權利如何處理，目前的法律尚無定論，導致供求雙方對“以房養老”均心有疑慮；另一方面，《民法典》實施後，公證遺囑效力不再優先，如果房屋抵押的老年人在去世前自行更改遺囑或者重新擬定自書遺囑，導致公證遺囑效力被覆蓋，金融機構的權益將遭遇重大的損害，至少債權的執行難度將空前增加，由此大大抑制瞭金融機構參與“以房養老”的動力；不僅如此，“以房養老”涉及到民政、發改、房管、公證等多個部門，許多關鍵環節時下並未打通，拿公證環節來說，老年人選擇“以房養老”首先需要指定房產繼承人，且隻有繼承人同意後公證機關才敢做出公證，這樣就將大量擁有自我房產的無後老人或者繼承人根本不願配合的老年人擋在瞭“以房養老”的門外。

其次，需求端的傳統觀念固化構成瞭“以房養老”難以逾越的現實障礙。傳統傢庭模式下“代際契約”關系及其“養兒防老”的固有觀念首先構成瞭對“以房養老”的最大約束。中國式“養兒防老”一般存在如下默認的“契約”：子女負責照顧老人安度晚年，老人百年之後將房屋留給子女，導致“以房養老”與“養兒防老”在理念上發生瞭沖突。還有一個事實不得不承認，即便是老年人願意選擇“以房養老”，他們的子女也會覺得自己沒面子且害怕承受道德輿論壓力而提出明確反對意見，進而導致不少傢庭對“以房養老”的接受度不高。

再次，供給端的多重風險疊加抑制瞭金融機構開展“以房養老”的積極性。實際參與“以房養老”，金融機構不僅須持續承擔現金流的壓力，而且一般情況下隻有客戶身故後才能實現債權與結算收益，等於是資金前期墊資是確定的而未來的收益卻充滿著許多的不確定性；另一方面，每一單業務都需經過房屋評估、盡職調查、抵押登記、業務公證等環節，金融機構要投入不菲的人力、物力和財力成本；不僅如此，因為利率成為瞭一個敏感因素，像目前銀行利率不斷走低，也就意味著金融機構運營“以房養老”的機會成本上升；此外，老人長壽也是一個風險，如果房屋抵押人壽命超出瞭預期值，代表金融機構要在更長生命周期向抵押人給付更多養老金，這種情況下金融機構往往幹的就是賠本買賣；還需註意的是，房屋債權的處置也存在風險，即當抵押房產繼承人無生活來源和生活能力時，金融機構將無法對抵押物進行處置，而且基於公民居住權，繼承人若占用抵押房產不履行房屋處置義務，金融機構的債權將無法順利實現。

最後，供求兩端利益指向的背離稀釋瞭“以房養老”的商業合力。在絕大部分老年人的現實認知中，房屋就是自己名下最主要的財產，希望房產增值也是每一個老年人的願望，而如果將房屋抵押給金融機構，每月盡管可以拿到養老金，但給付的數額卻是固定的，由此就形成一種悖論：如果未來房價上漲，等於老年人拿到的養老金數額相應地減少，並且抵押的房屋面積越大，實際所得就越少。正是抱著怕“吃虧”心理，很多老年人拒絕“以房養老”。一個客觀事實是，“以房養老”推進的主要時間窗口正好是國內房價普漲瘋漲的時期，結果就更加加劇瞭老年人持有房產而拒絕“以房養老”的偏好。從需求端看，目前國內人均壽命77歲，意味著從老年人60歲抵押房產獲取養老金開始，近20年的長周期中，金融機構可能面臨著房價走勢不確定性的風險，如果房價出現下跌，最終計算出的房產收益將難以覆蓋金融機構的養老金給付值，金融機構就要接受虧損。而從目前來看，一段時間以來國內房價進入下降通道，金融機構對“以房養老”更會慎而又慎。

綜上，推動“以房養老”的擴容，最為關鍵的還是進行系統性制度創新。首先，需要制定和完善相應的法律法規，包括修改《物權法》中關於土地使用權70年期限的規定，在相關房屋登記管理條例中明確“以房養老”抵押房產依約定變成共有產權，遺產繼承等相關法規中也要明確“以房養老”的房產抵押人更改遺囑需履行告知並取得金融機構同意的義務等。其次，需要建立必要的政策性保險機制與市場性風險共擔機制，尤其是政府可考慮成立“補償基金”，對參與“以房養老”的金融機構因不可控因素形成的巨額虧損給予一定比例補償，或者地方財政考慮對“以房養老”業務直接提供擔保服務；最後，是要制定積極的財稅扶持政策。在供給端，對於產權有效期不長、房產抵押人壽風險較大等“以房養老”產品，給予一定的財政補貼，並針對“以房養老”業務免除房產交易環節的稅費，同時鼓勵金融機構開發“以房養老”金融衍生品，並免除增值稅和資本利得稅；在需求端，對於參與“以房養老”的房產給予免稅或減稅支持，以有效增加老年人購買“以房養老”產品的實際可獲得性。

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