30年期房貸利率跌破7% 美國樓市何時走出“冰封”？

隨著近期美債收益率迅速回落，美國房貸利率也在走低。

當地時間6月19日，美國抵押貸款銀行協會（MBA）發佈的數據顯示，30年期固定抵押貸款的合同利率下降8個基點至6.94%，自今年3月以來首次降至7%以下。五年期可調整利率抵押貸款的利率下跌18個基點至6.27%，為2月以來的最低水平。

隨著房貸利率走低，購房融資申請也環比上升，抵押貸款申請指數上升1.6%至3月以來最高水平。購房融資成本的下降可能會在一定程度上抵消房屋售價上漲的影響，並提振買房需求。

不過，和三年前3%左右的房貸利率相比，如今7%左右的房貸利率和居高不下的房價仍是“不能承受之重”，美國樓市依舊陰霾籠罩。接下來房貸利率能進一步走低嗎？量跌價漲的美國樓市何時能夠走出“冰封”？

美國樓市量跌價漲

在價格處於歷史高位附近、房貸成本偏高之際，美國房地產市場仍在苦苦掙紮，量跌價漲讓剛需頭疼不已，供應緊缺的美國樓市陷入畸形。

美國全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，美國4月成屋銷售總數年化414萬戶，連續二個月下降，預期為423萬戶。美國4月成屋銷售環比下跌1.9%，預期為上漲0.8%。對比來看，2023年初，成屋銷售總數年化比當前高出200多萬戶，當時的按揭貸款利率約為3%，而現在約為7%。

渣打中國財富管理部首席投資策略師王昕傑對21世紀經濟報道記者分析稱，貸款利率是影響樓市增量最直接的因素，隨著2023年底美聯儲加息預期升溫，房屋貸款利率也從3%左右升至7%附近。同時，伴隨著房價在2023年年終達到高位，不斷上升的貸款利率也抑制瞭民眾的需求，對樓市產生瞭較大的影響。2023年後美國的新屋開工量一直處於下降趨勢，但房屋的價格在租金不斷提高的背景下不斷上升，疊加仍然很高的貸款利率，給美國樓市帶來不小挑戰。

盡管高利率構成瞭壓力，但供應緊缺仍推升瞭房價。4月成屋售價的中位數較上年同期上漲5.7%至40.76萬美元，這是1999年有數據以來最高的4月房價。

居外IQI集團聯合創始人兼CEO卡希夫·安薩裡（Kashif Ansari）對21世紀經濟報道記者分析稱，在二手房供應短缺之際，美國房價仍在繼續上漲，高利率至今無法撼動房價。一方面，置換成本高企讓很多有房者惜售，大部分有房者的房貸利率遠低於現在的利率，而且還款期可以長達30年，並不急於在高利率下置換。另一方面，在高利率和高房價雙重壓力下，很多購房者處於觀望狀態，選擇瞭租房，等待按揭利率降到可承受范圍內。

在安薩裡看來，目前美國經濟仍具韌性，失業率處在相對低位，勞工時薪高企，移民不斷湧入，樓市需求仍在，這也是美國房產成為亞太跨境房產投資者熱門市場的原因。如果未來按揭利率大幅下降，此前觀望的眾多買傢出手，房價可能再度攀升。

住房通脹施壓貨幣政策

高房價、高租金也會對貨幣政策產生巨大影響，成為美聯儲抗通脹的攔路虎。

美國勞工部數據顯示，5月CPI環比持平，為2023年7月以來最弱，低於預估值0.1%；5月CPI同比上漲3.3%，也低於預估值3.4%。與此同時，5月核心CPI環比上升0.2%，為去年10月以來最小增幅；5月核心CPI同比增長3.4%，為2023年4月以來最小增幅。

與整體通脹下降形成鮮明對比的是，5月住房成本連續四個月上漲0.4%。除住房外的超級核心服務業下降瞭0.04%，為2023年9月以來首次出現負增長。目前住房成本上漲仍是通脹下行的最大阻力，多位美聯儲官員表達瞭對住房通脹的關切。

盡管短期承壓，但好消息是，從中長期看，住房通脹的壓力將逐漸緩解。王昕傑對記者分析稱，現在美聯儲特別關註服務業方面的數據，服務通脹裡占比最大的就是租金通脹，對於整體通脹的貢獻超過三成。從住房通脹的趨勢來看，其對於整體通脹的貢獻值已經在今年2月低於2%以下，呈現連續走低的趨勢。在通脹不斷上升的進程當中，居民端超額儲蓄不斷下降，儲蓄耗盡之後，消費增速開始下滑，住房通脹、服務通脹會進一步下滑，給美聯儲貨幣政策放松提供空間。

國金證券首席經濟學傢趙偉對21世紀經濟報道記者表示，住房通脹將繼續下行，今年底前或難以反彈。住房通脹由主要住所租金、業主等價租金驅動，二者走勢較為一致，主要反映租金壓力。美國房價、租金指數分別領先住房通脹15、12個月，預計主要住所租金、業主等價租金分別從2024年3月的5.7%、5.9%下降至2024年9月的4.9%、5.0%。

不過，由於移民對住房的旺盛需求，他們的湧入往往推高瞭當地房價和租金，趙偉認為移民對住房通脹可能起到瞭一定的推動作用，移民占美國人口比率增加1%會推動住房通脹上升1.6—1.7個百分點。美國“二次通脹”壓力來源於核心服務，住房（尤其是業主等價租金）和交通（主要是機動車保險）是CPI同比漲幅的主要貢獻項。

暫難解除“冰封”？

近期美債收益率迅速回落，推動美國抵押貸款利率走低，未來進一步回落的空間有多大？

盡管美國房貸利率有所下行，但或許很難出現快速大跳水。王昕傑分析稱，綜合考慮美國經濟和通脹，今年下半年美聯儲仍然有降息空間，但降息次數已經大幅縮減，這也相應限制瞭10年期美債收益率的下降空間，預計未來12個月美國10年期國債收益率將落入4%—4.25%區間，下降的空間有限，這也會錨定房貸利率的下降水平，不會有很大程度的下行。

Maybank Asset Management固定收益聯席主管Rachana Mehta也認為，10年期美債收益率預計將在4.2%至4.5%的寬幅區間內波動，接近該區間高點時，將是一個良好的買入時機。

需要註意的是，越來越多的房主們接受按揭貸款利率正在進入新常態的事實，一些人無法再推遲搬傢瞭，這導致更多人掛牌出售房產，庫存近來有走高的態勢。

成屋銷售約占美國房地產市場銷售量的90%，近期成屋庫存增加態勢明顯。截至4月底，有121萬戶待售房屋，同比大漲16%。按照目前的銷售速度計算，需要約3.5個月的時間消耗掉市場上的供應量，雖然仍低於5個月的中性水平，但已經遠高於此前庫存銷售比低位，市場供應緊張的局面正在緩解。

6月19日公佈的另一項數據顯示，6月美國住宅建築商的信心超預期下降。美國全國住宅建築商協會（NAHB）/富國銀行的住宅市場狀況指數下跌2個點至43，意外降至今年以來的最低水平，低於所有經濟學傢的預估。抵押貸款利率接近7%仍制約瞭潛在買傢的興趣，對需求前景構成壓力。

美國全國住宅建築商協會主席Carl Harris表示，住宅建築商還面臨著建築和開發貸款利率上升、勞動力長期短缺以及可建地塊匱乏等問題。

從種種跡象來看，利率很難回到此前的低位，高企的房價也在壓制市場需求，量跌價漲的局面短期難改，美國樓市距離解除“冰封”還為時尚早。