公募REITs上市三年規模破千億 “首發+擴募”雙輪格局形成

證券時報記者 張淑賢

6月21日，首批基礎設施公募REITs（不動產投資信托基金）迎來上市三周年。三年來，我國公募REITs基礎制度加快建立，資產類型穩步拓展，36單項目上市，其中4單完成擴募，市場規模站上千億元關口，形成瞭“首發+擴募”雙輪驅動的發展新格局。

三年來，公募REITs為盤活龐大的存量資產開辟出一條新路，為投資者提供瞭更多的投資機會和資產配置工具；監管部門從“REITs審核”“信息披露”以及“持續擴募”等多個環節出發，持續完善REITs規則體系，推動監管制度逐漸規范化、標準化、精細化。

在利好政策接連出臺背景下，我國公募REITs市場正進入新一輪擴容提質階段，未來規模有望持續增長，並激發其作為大類資產配置的潛力。

三年經歷完整周期

公募REITs這一創新品種真正意義上進入國內大眾投資者的視野，是在2023年6月國內首批公募REITs於滬深交易所上市。

從2023年至今，我國公募REITs二級市場表現體現瞭定價邏輯的深度重構，在重新定價的動態過程中，市場更為全面地關註資產經營、資產估值與二級市場運行規律。

2023年與2023年，公募REITs發軔之始，市場盲目追逐。彼時，市場方興未艾，“資產荒”困境下，公募REITs走出瞭獨立上漲行情，成為瞭眾多資金眼中的香餑餑，“盲目打新”“錢多貨少”的市場生態快速推高瞭公募REITs的溢價。

2023年，公募REITs深度調整。這一年，公募REITs股性與波動性還未被清楚認知，部分底層資產運營情況出現一定波動，項目交投活躍度下降，市場流動性偏弱，疊加機構的調倉動作，公募REITs二級市場出現瞭明顯的折價。

2024年上半年，回歸理性，價值確認。在經歷瞭公募REITs超跌後，市場發現公募REITs產品整體收入和可供分配金額達成率均超預期。今年以來，公募REITs市場回暖，目前市場價位較年初低點上漲超10%，市場更為關註底層資產的運營，投資逐步回歸理性。

過去三年，我國公募REITs市場初步經歷瞭完整的周期。“三年來，公募REITs市場初步建立瞭中國實體資產的估值體系，並且豐富瞭上市的品種，同時從2023年市場下行中打磨情況看，從監管到企業端都建立瞭二級市場管理的有效機制，這對維護市場穩定運行也是很重要的。”中金公司研究部REITs研究小組執行負責人、分析師孫元祺接受證券時報記者采訪時表示。

步入擴容提質新階段

6月21日，在公募REITs上市三周年之際，又有兩隻公募REITs獲批。事實上，今年以來，公募REITs市場持續大幅擴容。以滬市為例，2024年以來已完成5單首發項目的發行上市，資產類型涉及保障性租賃住房、消費、清潔能源以及高速公路。同時，京能光伏、國君東久、華夏北保、華夏華潤有巢等項目接連發佈擴募公告。

孫元祺向記者表示：“到今年年底，預計公募REITs發行上市項目的數量有望明顯增長，整體節奏比過去幾年變快。”在他看來，隨著發行和擴募的常態化機制進一步完善，公募REITs市場正進入新一輪擴容周期。

根據公開渠道統計，當前儲備項目數量約有220個。孫元祺分析，假設這些項目相當大的比例能夠進入到公募REITs市場，屆時至少會是三位數數量的公募REITs市場。而縱向看，今年廠房、保租房等項目都啟動瞭擴募，市場規模也會逐漸擴大。

普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪也向記者表示：“從中國公募REITs市場發展趨勢來看，過去三年發展速度很快，相信未來市場會變得更加良性和健康，邁向擴容提質新階段。”

在瑞思不動產研究院看來，公募REITs的資產類別、企業類別和資金類別也會與時俱進、持續擴容，將更多民營、外資企業引入市場。據悉，公募REITs已開啟探索港口、景區、IDC（互聯網數據中心）等資產類型，並密切關註政策動向，及時佈局新類型資產。

大類資產潛力有望激發

隨著市場規模持續攀升，公募REITs作為大類資產配置的潛力也有望被激發。

在孫元祺看來，公募REITs市場規模越大，理論上能吸引的資金越多，市場交易活躍度也將獲得支撐，並形成投融良性循環。

“公募REITs是特別適合用來匹配成熟基礎設施資產的金融產品。”中金基金創新投資部執行負責人劉立宇向記者表示，“隨著更多專業化和差異化的投資者參與公募REITs投資以及投資公募REITs配套政策規則的完善，公募REITs可以逐漸發揮‘價值錨’的作用，二級市場估值有望更穩定地在合理區間運行。”

監管部門多次表態，支持公募REITs引導更多長期資金入市，持續加大力度引入企業年金、養老金、社保基金等長期限資產配置型機構，構建投資新生態。

財政部聯合人力資源社會保障部去年就《全國社會保障基金境內投資管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見，擬將公募REITs納入社保基金的投資范圍。這一舉措有望發揮長期資金的定價能力，引導估值合理預期，豐富投資者結構。

另據瞭解，目前已有外資參與瞭公募REITs投資，不過資金量比例並不高，更多以嘗試和學習的心態參與。

“私募基金參與公募REITs市場的活躍度目前有所提高，特別是一些專業度較高的私募基金，甚至已有專門的團隊開展公募REITs投資。”劉立宇表示，“回顧公募REITs上市初期，一般是主投股票或者固收的團隊兼顧REITs投資，相比之下目前投研資源已有顯著提高。”

6月21日，中證指數公司發佈中證REITs（收盤）指數和全收益指數的修訂公告，並將於近期發佈實時行情。REITs實時指數的推出，將進一步為長期資金投資公募REITs提供有利條件。未來，隨著社保基金等長期資金入市，公募REITs作為獨立大類資產的潛力也有望被激發。