美國區域銀行危機再現？歐美優質商業地產抵押貸款證券20多年來首次虧損

當下，更多美國區域銀行或面臨倒閉和整合風險。

在沉寂瞭一段時間後，近期美國商業地產領域再度浮現問題。

此前，第一財經專訪全球債券巨頭品浩（PICMO）董事總經理兼多資產投資組合經理佈朗尼（Erin Browne）時曾問及在美聯儲持續維持高利率背景下，對債券市場違約風險的判斷，當時佈朗尼稱並不擔心會出現整體違約潮或風險，但“我們還是會看到部分債券違約的潛在情況，尤其是在商業地產領域”。

近期，美國銀行和巴克萊銀行報告均顯示，部分商業抵押貸款支持證券（CMBS）的AAA級部分投資者遭遇虧損，這是2008年金融危機以來商業地產支持的最高評級債券首次出現此類損失。債券巨頭品浩（PIMCO）最新預計，美國將因商業地產貸款，出現更多區域性銀行倒閉。

AAA級歐美CMBS金融危機來首次出現損失

美國銀行分析師尼克爾（Mark Nichol）近期發佈的一份報告顯示，一項由英國購物中心支持的商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）的AAA級部分遭遇虧損。巴克萊銀行近期的報告也顯示，位於紐約市曼哈頓地獄廚房（Hell‘s Kitchen）社區附近的一處辦公樓最近以比購買價低67%的價格折價出售。該CMBS規模為3.08億美元，在折價出售後，其中AAA級債券的投資者遭遇瞭25%的虧損。兩份報告均強調，這是2008年金融危機以來商業地產支持的最高評級債券首次出現此類損失。

分析人士表示，這種情況表明，歐美金融系統可能存在一些嚴重的問題，即便是最高信用等級的CMBS也不再安全，也表明歐美商業地產價值的下降，可能比市場預期的更為嚴重。

荷蘭合作銀行的資產支持證券（ABS）和擔保債券分析師巴斯馬（Cas Bonsema）就評論稱，這一情況表明，商業地產價值的下降可能很嚴重。不過，他也補充稱，這種超市場預期的下跌可能僅針對某些特定的投資組合。

全球評級機構惠譽近期發佈的分析報告警告稱，美國辦公樓的價值可能會遭遇超過2008年次貸危機時期美國房產的跌幅。根據惠譽的數據，截至目前，美國辦公樓價值已累計跌去約40%，且美國商業地產市場遠遠沒有觸底。

在美國銀行6月的全球基金經理調查中，34%的基金經理將美國商業地產列為最有可能引發潛在全球信貸危機的來源。美國影子銀行業（涉及非銀行金融機構的活動）被列為第二大來源，有22%的受訪者選擇瞭這一項，而美國政府債務以17%的比例位居第三。調查還顯示，73%的基金經理認為美國最有可能引發信貸事件。

美國區域銀行將面臨更多倒閉和整合風險

提到商業地產的風險，就不得不想到美國區域銀行。PIMCO最新預計，美國將有更多的地區性銀行出現倒閉，因為這些銀行賬面上的問題商業地產貸款“非常集中”。

根據美聯儲2024年4月的金融穩定報告，截至2023年第四季度，美國商業地產（CRE）市場價值22.5萬億美元，從2024~2026年，約有1.6萬億美元的商業地產債務將到期。CRE貸款期限較短，類似於“過橋貸款”。過去，超低利率使得再融資成本低於初始融資成本。但美聯儲過去兩年多持續加息且利率持續高企，導致再融資成本顯著增加。

數據顯示，美國銀行和儲蓄機構持有約50%的CRE債務，其中的2/3均由中小銀行持有。這些銀行的商業地產貸款規模遠超其核心資本，且20%的壞賬率就可能導致破產。CRE即非居住性質的房地產，包括辦公樓、購物中心、酒店等各類商業地產。

PIMCO主管全球私人商業房地產團隊的董事總經理馬瑞（John Murray）近期警示，作為CRE領域的主要貸款方，美國區域銀行“面臨的真正困境浪潮才剛剛開始”。 在他看來，關於美聯儲降息的不確定性加劇瞭CRE行業面臨的挑戰，高借貸成本壓低瞭估值並引發瞭違約，導致作為貸款方的地區性銀行被困在難以出售的資產上。而相形之下，大型銀行一直在出售優質資產，令他們可以避免進一步損失。

他透露，過去18個月，他的團隊一直在購入一些美國大型銀行拋售的CRE貸款。“隨著不良貸款因到期而增加，我們預計大行將出售更多這些更具挑戰性的貸款，以減少其問題貸款敞口。”他稱，而區域銀行對這種動蕩尤為敏感，紐約社區銀行（NYCB）今年稍早被曝尋求外部資本支撐其資產負債表，導致危機的重要問題是商業地產。對於銀行而言，抵押資產價值的下降可能會導致“貸款價值比”上升，也就是貸款金額與實際抵押品價值的比值增加。在極端情況下，甚至可能出現貸款金額超過抵押的房地產市值，給區域銀行的資產結構帶來壓力。

美聯儲主席鮑威爾6月12日表示，美國銀行系統仍然穩健、強勁、資本充足，貸款發放也保持良好，銀行體系似乎狀況良好。而亞特蘭大房地產投資公司Peachtree Group的聯合創始人弗裡德曼（Greg Friedman）稱：“我並不同意鮑威爾的觀點，我們看到區域銀行倒閉的風險越來越大，銀行業被迫進行大量整合。”

房地產開發商皮佈爾斯公司（Peebles Corp．）的創始人皮佈爾斯（Don Peebles）也稱：“美國辦公樓價格正在自由落體。”他認為美聯儲加息過快過高，引發地區性銀行的不穩定。